简阳空放

目前加拿大的房贷政策较为开放，海外买家在加拿大买房都是可以贷款的，且和本地人贷款买房没有什么实质的区别，程序也差不多。

要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。

在加拿大申请房屋贷款需要具备以下三个条件：

1、在加拿大银行开设有全能账户。

2、海外买家需要支付更多比例的首付。

3、海外买家可以无信用记录，但是不能有不良记录。

加拿大房屋贷款分为5种，每一种不同的房贷类型适用于不同的人群。当然，相关的贷款额度以及房贷年限也会有所不同。

这类贷款适用于刚落地并且获得加拿大移民身份的移民。一般来说，首付款一般至少需要35%，最多可贷款至房产总价的65%， 总贷款数额不超过150万加币。此类房贷的年限为最长30年。

顾名思义，这类房贷适用于所有取得加拿大留学资格（学习签证）的大专生、本科生以及研究生。但注意啦，想获得这项房贷的同学们需要满足申请时居住在加拿大这个条件，这类房贷购买时需提供至少35%的首付款，以及15%海外买家税（两年之后会退回）。最高贷款额度为购房总价的65%（父母可做担保）。国际留学生房贷的房贷年限为最长25年。

这类贷款绝对是特别为还没有成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。一般来说，非加拿大居民购房的原因有很多种，包括投资、商务等各种用途。非居民贷款的贷款额度根据房贷的数目分为两种情况。

加拿大的华人移民中自雇人士比例非常大，一些自雇多年的人士所持有的银行存款以及现金收入也都比较可观。但在贷款申请时却市场出现各种问题。自雇人士的住房贷款在加拿大属于新兴事物，各银行对其中的风险认识也各种各样，导致在政策以及要求上区别相差很大。自雇人士需要准备好能够证明自己在所属行业中工作两年以上的文件和资料；至少准备20%的首付款，贷款申请之前完成上年度报税。

低收入，高净值人士贷款如果走这个政策，年收入最低只需要2w5，并且信用分数最低需要720分。政策的特点是，客户本身名下有多套房子，则可拿出房屋市值减去贷款额的部分作为净值，让客户去申请贷款。比如，客户明细有一套100万的房子，贷款有50万，那就可以拿出大月子40万左右的贷款额度。反向抵押贷款这一政策完全不看收入，只要年龄达到55岁，是加拿大居民就可以申请。55岁可以申请的贷款额度是25%LTV， 65岁为35%LTV， 75岁为45%LTV， 80岁以上可以做55%LTV。这个项目可以申请三套房子的贷款~

一般最华人、留学生、国内投资者申请最多的是前面三种贷款类型，一张表总结三种房屋贷款类型区别：

银行在进行放贷签都会进行严格的审核，符合了银行的审核标准才会放贷。尽管每家银行的标准有一些差异，但是差异并不大，基本的标准是一致的。银行要贷款给申请人，基本要看3个方面：

1.个人收入是否能够支付得起今后的房贷按揭;

个人收入包括：工资收入、自雇收入、房租收入、怀孕期收入、其他收入

2.个人过去的信用记录是否良好;

3.房屋本身价值，以及是否容易重卖。

注：加拿大各个银行的贷款要求和标准都有一定的区别，为保万无一失，大家需要寻找一些专业有经验人士帮助申请贷款。

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申请人的债务情况会影响可申房贷的额度，所以在正式申请房贷之前，建议尽量先将车贷、学贷等其他贷款付清。

一般来说，你每年需要偿还的债务总额不可以超过年总收入的40%~42%，银行也会根据这个比例估算能借给你的金额大小。

一般来说，在计划购买房屋前，购房者最好先从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，或者说，根据自己目前的财务状况，自己究竟能够负担起价值多少的房屋。根据这种原则，购房者首先应该从金融机构（银行）获得一份贷款预批（Pre Approval）。

要从金融机构（银行）获得贷款预批，首先要做的事情就是咨询有关房屋贷款专家。在此，对于计划购买房屋者，有两种选择：

对于选择前者，贷款申请人可以逐个咨询多家银行（金融机构），然后，从中选择自己所认为的最佳方案。对于选择后者来说，贷款申请人当然也可以选择多家房屋贷款经纪公司，并从中选择自己所认为的最优贷款方案。如果选择从大银行寻求房屋贷款，申请人就需要逐个咨询至少两家银行；但是，如果计划从贷款经纪公司寻求房屋贷款，一般地，贷款经纪公司代理多家银行，从理论上来讲，可以为贷款申请人节省时间。

在加拿大，贷款经纪免费为客户进行服务。由于贷款经纪都是在经过专门训练，并通过专业考试获得执业牌照以后，才可以正式上岗；所以，这些房屋贷款经纪可以为客户提供专业服务，帮助客户免费获得适合客户具体情况的房屋贷款产品，为增进客户利益服务。

办理Pre Approval所需材料：

房贷预批信中的内容，包含银行可以借给你的最大金额，及相应的首付和月供，但并不保证最后能给你这么多钱，只有参考价值。

从拿到预批信开始算起，该房贷利率可被锁定120~160天。也就是说，如果在这段时间内你买了房子，市场利率上涨对你没有影响；若市场利率下跌，你可以享受下跌后的利率。在这个时间段内你可以告诉自己的房产经纪寻求在该价格范围内的房屋。

当获得自己满意的房产以后，购房者一般要签订房屋买卖合同（Sale and Purchase Agreement）。在该买卖合同中一般会包含一个房屋贷款的条款。意思是说，购房者在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从银行获得房屋贷款的批准文件。如果购房者在这期间无法从银行获得贷款，那么，该买卖房屋的合同将作废。

当你确认想要购买的房产，并且卖主已接受你的出价（Offer）之后，就可以正式申请贷款了。

小编建议，有条件的最好提前找好代理律师和房贷中介，代理律师在完成房贷手续的过程中十分重要，很多你不懂的法律相关的问题，代理律师都可以帮你解决。有效避免很多不必要的纠纷麻烦。

向银行申请贷款需要把合同和有关该房产的具体信息的材料递交给银行，以便获得银行关于房屋贷款的最后批准。

在加拿大，关于所购买房产的具体信息就是房产经纪人推介该房产时的一张介绍纸：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。一般地，房产经纪都会有该信息的电子版；所以，在签订房屋买卖合同以后，请自己的房产经纪把房屋买卖合同和该房产MLS信息的电子版发给房屋贷款经纪，以便最后从银行获得最后贷款批准。

所需文件：

由于具体职业和雇佣状态的不同，每个人需要提交的材料和申请难度也不同，请根据房贷专员的指示来。

将所有文件提交给房贷专员，然后进一步确认和完善以下内容↓

从 2019年6 月 1 日开始，加拿大购房者将面临更严格的抵押贷款压力测试规则。所谓压力测试，就是你得证明能偿还比谈妥的房贷利率更高的房贷。

新的压力测试要求无保险抵押贷款的新合格利率，首付超过 20% 或更高，将目前4.79%的无保险抵押贷款压力测试水平提高至5.25%，以较高者为准。

提交所有必须的资料之后，银行就会安排对你所购房屋进行估价，以确认房屋市值与你的出价差距不大。如果估值远低于成交价，那么银行也会相应地减少贷款额度。大概2~3个工作日后，银行会通知你来签贷款合约（Mortgage Commitment），贷款合同签好之后，随后律师办理抵押登记(registration)。

在正式放贷之前，银行会要求你再次提交工资单等收入和受雇信息。若你在此阶段换工作或大量借债，那么银行随时能取消放贷。

只有当银行再次核实你的收入与债务状况符合条件，才会通知你的律师，让他准备最终法律文件。接着律师喊你去签字，然后银行把房贷金额打给律师，在成交日(completion date)，律师在银行的指令下依条例放款。

在加拿大买房，可并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。

如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，大银行会慢一些。和美国一样关键是要多对比，选择APR最低的加拿大买房贷款。下面就跟着居外来了解下，在加拿大中国人用的比较多的几家银行。

1.加拿大蒙特利尔银行（BMO）

加拿大第一家特许银行，是一家中规中矩的最老牌加拿大银行，拥有中文服务。在加拿大，蒙特利尔银行是最大的信用卡业务拥有者之一。他的房屋贷款服务还可以，一般利率在5大银行里偏低，特别对于没有什么加拿大信用记录的新移民来说值得考虑。

2.加拿大帝国银行（CIBC）

加拿大五大银行之一的帝国商业银行，从2015年10月16日起，从CIBC 汇钱到34个其他国家将免收手续费。海外汇款可以通过是网上汇款也可以前往各分行，国际汇款都不再收取手续费。这个消息对于新移民和经常有海外资金转汇的消费者是一个好消息。

3.加拿大皇家银行（RBC）

为迎合新移民在温哥华购入百万元豪宅的需求，加拿大皇家银行近日新出台了一项规定，新移民贷款购豪宅将不受金额限制。相继上限了中文网站页面，并提供中文客服服务，还在温哥华设立了专门的团队，帮助豪宅买主通过贷款审批。

4.加拿大丰业银行 （SCOTIA）

丰业银行拥有中文服务，有200多间分行遍布大多地区，是加拿大最国际化的银行，独有的Mortgage还款组合20%（按揭年）+20%+双重报酬计划帮助广大新老移民快速的还清本金，最大程度上的节省利息。而且新移民在登录后的5年中可以买2套总价值$230万的房子而无需任何收入及包税证明；另外对于新移民的优惠项目还有很多。

5.道明加拿大信托银行（TD）

拥有加拿大银行业最长的营业时间，最大限度地方便客户前往办理业务。此外，他会推出各种优惠活动比如现金奖励，免费支票等鼓励新用户加入。TD的中文服务也较好，普通话口齿清楚而且电话接通率比较高。

通常，加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利，浮动利率贷款是以每月计算复利。除了要看利率数字本身，了解贷款产品的利息计算方法，也有助于选择更实惠、更适合个人情况的贷款产品。

贷款利息计算中要使用的概念包括：利率，还款期限，和还款的频率。

在加拿大，房屋贷款利率在多数情况下是采取复利计算利息，并且利息的计算是在各期贷款合同期间的结束。复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算方法，也就是利上有利。

复利计算的特点是：把上期产生的利息加入到本金作为下一期计算的本金，在计算时，每一期本金的数额是不同的。加拿大的房屋贷款复利计算点是在期间的结束时计算利息。

网上有很多在线复利计算器，如果觉得数学计算太麻烦，可以通过网络计算器，至输入诸如月份、复利计算频率、年利率、贷款期限等，就可算出结果。大家在比较贷款产品时，了解了简阳空放其原理，掌握了计算方法，就可以提前自己算算清楚。

复利计算器链接： https://www.calculator.net/loan-calculator.html 

1.房屋贷款中介是不收费的，经纪人的佣金由贷款机构支付，如果发现有收费现象，就需要注意了。

2.不要被低利率迷惑，如果银行给出P-0.6%的利率，则一定有人打出P-0.8%的广告，吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。

3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约，无论中间人承诺什么利率，都要以银行的文件为准。

4.从审批到验证文件，要紧密配合贷款机构的要求，最好在交接前10内指示律师，否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。

5.加拿大的RBC皇家银行，CIBC帝国商业银行，BMO满地可银行，HSBC汇丰银行，均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。建议至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求，从而减少中间环节，最大限度降低无法交接的潜在风险。

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