在美国，大多数人都会选择贷款买房，而不是全款付清。现在Rain为大家做份房贷的功课，一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项，如何可以成功申请到房贷。准备贷款买房的小伙伴们赶快收藏好这一帖吧~

房贷英文Mortgage，又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议，借款人预先收到贷款款项，然后在规定的年限里分期偿还，直至全额付清为止；如果借款人未能偿还贷款，贷方有权将房子收回拍卖（Foreclosure - 止赎）。

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

如果选择ARM的话，一定要弄清楚以下几个细节：

以BOA 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%，其余详细如下：

也就是说，在30年房贷期限里，

一般来说，如果当前利率较低（比如现在），日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错，比如在利息升高之前将房子卖掉。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。据ClosingCorp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。

小伙伴们可以利用一些在线房贷计算器（Mortgage Calculator），来大概估算一下能自己的经济承受能力，事先规划。比如：

大家在贷款买房的时候可能会留意到，银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外，还有APR（Annual 简阳24小时私贷 Percentage Rate，年度利率）。所谓APR，就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本，能给你一个对借贷成本更加全面概念。

所以比较不同银行的贷款时，比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里，建议问清楚APR都包括哪些费用，没有包括哪些费用等。

房贷英文术语里有Mortgage Point（房贷点数），是提前支付给贷方的一种手续费用，相当于预付利息，1 Point（1个点数）等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用（Loan Origination Fee）很多时候会以Points来表示。假设借款$20万，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。

而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用，每1个点数对应一定的房贷利率优惠（通常是0.125%~0.25%），选择付出多少点数的费用，就可以换取房贷利率降低多大幅度，俗称“buy down the rate”：

如果你有足够的资金，买的房子又是准备长住的话，付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候，看多长时间能“Break Even”回本，可以对将来有更好的规划。PS，购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上，在报税时可以抵税。

跟花钱买点数相反，如果你手头上现金不够，一些银行也提供“Lender Credits”的选择简阳24小时私贷，可以以提高房贷利率为代价，让贷方付出相应点数。

贷款利率每天都在变动，很可能你申请买房贷款的时候看到的是一个利率，而到了真正办理过户手续（closing）的时候又变了另一个数字。如果在至终结算时利率升高，很有可能导致原本可以申请到的房贷至终不能通过。

锁定利率可以保证借款人在一定时间段内，以指定价格获得指定的利率。通常银行会提供30天-60天不等的利率锁定。如果你决定锁定利率，注意锁定时间段要能涵盖到贷款买房结算过户（closing）的时候，事先咨询银行通常整个买房贷款审批过程需要多少天，再决定什么时候锁定比较好。如果要将利率锁定更长的时间，通常要花费更高的费用。

在减息时期，小伙伴们可能也会先观望、不锁定，赌之后利率降低。因为锁定利率后，如果利率下调了，借款人也是不能享受到低息优惠的。

不同银行对锁定利率收费不一样，有些会免费提供，另一些则会收取一定前期费用，有时候也可能通过为你锁定稍高的利率、变相收取费用。

Balloon Mortgage（气球贷）前期不还本金，每期还款金额较小，但在贷款到期日时要一次过还清，“前小后大”像气球一样，所以被称为“气球贷”。一般商业房屋贷款才会有气球贷，住宅房贷没有，但要留意确保没有这个问题。

预付罚款是当你要提前还清贷款时将要交纳的金额，虽然现在大多数购房贷款都没有预付罚款了，但还是问清楚细节。因为如果你想省利息，每个月在规定的月供基础上再多还一点本金，就可以节省很多利息和提早还清房贷。

房贷月供款必定包括本金和利息，以30年fixed贷款$240,000，利率3.998%计算，每月本金及利息还款（Principal and Interest Payment）$1,146，但在初期，这笔金额绝大部分都是在还利息，还本简阳24小时私贷金占的比例很小。

如果每月在正常还款$1146的基础上，额外增加$50（每月还$1196），这额外的$50就是Principal Only Payment，会还在本金上。

借助一些在线的，能够轻易算出，只要每月多还$50本金，就能节省下$15140.81利息，以及缩短房贷还款期2年3个月。

在买房之前，应该先了解自己能申请到多少房屋贷款，才好规划到底要选择什么价位的房子。

房贷 Pre-Qualification（资格预审），只需要向银行提供一些简单的信息，比如收入、债务、资产等，银行就可以根据你的整体财务状况，可能符合条件的房贷金额的初步估算。在Pre-Qualification的过程里，银行不需要审查你的信用报告，但也不会真正确定你有资格获得贷款。

房贷 Pre-Approval（预先批准），银行会要求查询信用报告以及提交相关证明文件，银行会审查确认你的雇佣状态，根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况，出具一份书面证明文件，证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款，俗称为“Pre-Approval Letter”。卖家通常要求买家提供pre-approval letter来证明自己有能力贷款买房。

找不同银行做Pre-Approval会影响信用分数吗？据介绍，FICO一般在计算信用分数时会将申请买房贷款前30天内的hardpull记录忽略，或将近期的所有hard pull记录当一次来计算。另外，根据贷方选用的FICO信用评分模型版本，借款人可以在14天~45天内找多家银行或者经纪做Pre-Approval而不会影响信用分数，这样方便比较各家银行能提供的利率、还款年期和贷款手续费用等，选择适合自己的房贷。

在开始买房之前，应该先做好前期准备。例如了解自己的、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。

申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务，可以更好的解答关于房贷的相关问题。

而银行只会提供本行的房贷项目选择，但不通过中介直接向银行申请房贷的话，很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也会有比较优惠的房贷选择。

在准备认真看房子之前，先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正至多能贷到多少金额，以免看中了房子后却发觉原来买不起，浪费时间和感情。

申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：

由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到preapproval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多，可以加快整个买房过户过程。

Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也会有写明Expiration Date（过期日期），因为银行需要更新至新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后，通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的，但有些机构可能也会收取一定费用。

拿到Preapproval letter以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer's Agent）帮忙。

如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counteroffer（讨价还价）以后，至终确定房价以及其他条件，这篇功课里就不详说了。

当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。

美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书，俗称Form 1003（1003表）。这份房贷申请表需要填写如下内容：

除此以外，你还需要提供证明以上信息的、至新的工资单、银行账单等文件。

是一份三页纸的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），当银行收到你的房贷申请后，必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。Loan Estimate会包括以下一些详细信息：

仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款，如果发现跟之前谈的不一样，要马上指出来，让经纪解释清楚，或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算，如果地产税和保险不放第三方托管（不包含在月供内），那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。

Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款，只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate，甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息，再确定向谁借贷。

提交买房贷款申请以后，应该尽快联系信誉好的公司来做房屋检验，确保房子没有隐藏问题。如果发现问题，可以要求卖家修理或者降价，甚至直接取消交易。

通常买房合同里都会有一些附加条件（Contingencies）来保障买家利益，比如房屋检验不合格、房屋估价过低、房贷申请失败等等情况下，原交易作废。

当房屋检验没问题，或者检查出来的问题已经被修理好，买家也重新验收好的时候，银行会安排专人进行房屋估值计价，然后再确认是否批出房贷。如果银行对房子的估值低于买房合同上列出的房价，银行只会在房屋估值和合同房价两者之间选更低价来批出买房贷款。

房屋估值太低怎么办？假设合同上房价$250000，原本谈好了首付$50000、贷款$200000，但银行对房屋估价只有$245000；那么在其他条件不变的情况下，银行只会批出$195000的贷款。这个时候你就只能：

贷方会要求借款人购买房屋保险，即使没有强制要求，购买房屋保险也是保障屋主利益的重要手段。

如果你已经有房子，这也是时候联系保险公司增加/更换新房保险的时候。

贷方必须要在计划办理房产过户手续日（Closing Date）之前至少3个工作日，将相关买房贷款过户手续费用的终详细信息（Closing Disclosure）发给借款人。

Closing Disclosure是一份5页纸的表格文件，内容包括贷款条款、预计的月供金额、买房贷款费用和房产过户费等，并会列明买家需要支付哪些费用，以及卖家会支付哪些费用。确认内容细节，跟之前拿到的Loan Estimate比较，如果发现出入较大，要联系银行查询核实。

Closing（过户结算）是美国买房流程的至后一步，根据处理房贷申请软件公司Ellie Mae的统计，从签订买房合同（Offer Accepted）到正式过户结算（Closing），平均需要45天。

在过户结算日，买卖双方及双方的房屋经纪、律师、closing代表、escrow代表、贷方代表等等所有相关人员通常会约在Title Company内会面。Title公司会负责查清楚房地产留置权（Liens），确认卖家可以全权出售，买家正式跟银行签署买房贷款合同，Deed of Trust（信托契约），卖家签署房地产产权转让，买家交纳所需的Closing Costs（过户费用）后，就可以拿到房子钥匙了。

你需要事先准备好还未付清的closing costs的Cashier's Check，带上之前买房过程里拿到的所有文件，还有房屋保险，通常买家经纪会给你一份清单提醒你准备好所有需要到的东西。

Closing过后你应该会再收到以下新文件：

信用分数是银行考虑批准买房贷款时第一样要查的信息，大多数房贷申请会有至低信用分数要求：

信用分数越高，获得的房贷利率也会越低。MyFICO.com给出了一个例子，假设申请30年固定利率房贷，贷款金额为$216,000，不同分数段内获得的利率和月供的差别：

信用分数在760+可以获得至优惠的利率，信用分数在700+ 也能获得较优惠的利率，影响不大；分数只有620-639的范围内的话，比起760分借贷同样的金额、月供要多付$200，30年算下来等于要多付$72,000利息。

银行在审批房贷的时候要确保借款人能够负担得起月供还款，如果你能有稳定的收入来源，银行贷款的风险就较低，因此要避免在申请买房贷款之前辞职或转换职业。

在申请买房贷款的时候，你很可能会听到经纪给你解释“Debt-to-Income Ratio（简称DTI）超过了多少，所以贷款金额比较少，如果你可以付清车贷，就可以多申请一些房贷。”之类。

所谓债务收入比率，就是每月你必须要还款的金额总和，除以每月的税前收入，得到的百分比数字。DTI是银行考量借款人每月管理还款能力的一种方式，债务还款占收入比例太高，银行贷款的风险就越大，所以当DTI超过一定比例，银行很可能会拒绝贷款。

DTI又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（房贷月供+车贷月供+信用卡还款+其他所有债务还款/收入）。不同贷方对DTI会有不同的要求，但现时大多数贷方要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%，而且多数银行更看重Back-End DTI。

收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多。在申请房贷前先还清其他大笔贷款，对成功申请房贷更有利。

买房首付（Down Payment）给得越多，需要借贷的金额就越少，Loan-to-Value Ratio（贷款价值比）越低，在银行看来批出贷款的风险也越小。

传统房贷要求借款人给出房价20%以上的首付（LTV < 80%），否则就要额外购买Private Mortgage Insurance（房贷保险）。能支付20%+首付的话，你不但可以省去房贷保险的额外支出（PMI通常占房贷金额的0.5%-1%），而且通常也能获得较低的房贷利率。

前面提过，银行通常要求近期两个月的银行账单记录，证明有资金支付房贷首付。如果小伙伴们需要父母亲戚资助首付的话，建议提早转账。否则的话，你还需要额外证明这笔钱不是借贷得来的，比如让亲戚写一封“Gift Letter”（银行通常提供通用模板），证明这笔钱是送给你、不用还的。

一般来说，年期越短的贷款，利率越低，但是月供也会更高；每种贷款对借款人的要求都不同，你未必能符合你想要申请的那种房贷的资格。多找不同银行/房贷经纪咨询，货比三家，会有更大机会找到更适合自己、更划算的买房贷款。

希望这篇房贷科普的功课可以为准备在美国买房贷款的小伙伴们解惑，如果大家有建议或意见，想分享更多申请房贷的心得，欢迎在评论里回复哦。

本文由爱做功课的Rain原创，资料来源consumerfinance.gov、discover.com、bankofamerica.com、nerdwallet.com等网站，商业机构及媒体平台未经许可不得转载，否则将进行追究。文中部分图片转自网络，版权属于原作者。封面图 via shutterstock